2020년 주택임대차보호법이 개정되어 시행된 이래 처음으로 갱신 요구권, 갱신 요구 거절권에 관련된 대법원 판례가 나와 소개하고자 합니다.
현행 법 상, 계약 갱신 거절 기간은 임대차기간 만료 6개월에서 2개월 전입니다. 요즘 임차인들은 대항력과 우선변제권 확보를 위해 전입신고와 확정일자 받는 것을 소홀히 하지 않기 때문에 대체로 세입자가 거주 중인 주택을 실거주 목적으로 매입한 사람은 임대인 지위를 승계한 새로운 집주인이 되는데, 이러한 새 집주인도 갱신 요구 거절 사유인 “실거주 목적”이라는 점을 들어 세입자의 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 것이 새로운 판례의 요지입니다(대법원 2022. 12. 1. 선고, 2021다266631 판결).
이 판례의 사실 관계를 살펴봅시다.
피고 김갑동 씨는 전 집주인인 이을남 씨로부터 임대차 계약 기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 하여 주택을 임차하여 임대차 계약 개시 시점부터 거주하기 시작했습니다. 원고 박병녀 씨는 전 집주인인 이을남씨로부터 2020. 7. 5. 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 소유권 이전등기까지 마쳤고, 새로운 집주인이자 임대인의 지위를 승계한 자가 되었습니다.
피고 김갑동 씨는 주택임대차보호법이 정한대로 임대차 계약 종료 6개월 전인 2020. 10. 5.부터 10. 20.까지 4회에 걸쳐 전 집주인인 이을남 씨에게 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다. 이을남 씨는 김갑동 씨와의 사이에서 있었던 임대차 계약의 갱신 요구를 거절하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편을 통해 “박병녀 씨에게 아파트를 매도하였고, 박병녀 씨가 아파트에서 실제 거주해야 하기 때문에 갱신이 불가능하다”는 취지로 통지하였습니다.
이 사건에서 문제가 된 것은 박병녀 씨의 경우에도 주택임대차 보호법 제6조의3 제8호의 “임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우”에 해당한다고 보아 계약 갱신 요구 거절권이 있다고 보아야 할지의 여부였습니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
제1항
제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제8호
임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
원심은 김갑동 씨가 임대차 계약의 갱신을 요구할 당시, 박병녀 씨가 소유권이전등기를 마치지 않아서 김갑동 씨의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 않았고, 전 집주인인 이을남 씨는 아파트를 매도할 예정이었고 자신이 실제 거주할 예정인 것은 아니었으므로, 박병녀 씨와 이을남 씨 모두, 주택임대차 보호법 제6조의3을 이유로 김갑동 씨의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 판시하였습니다.
대법원은 “주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약 갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면, 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.”고 판시하였습니다.
개정 주택임대차보호법에서 문제가 되었던 점들이 하나씩 대법원 판례를 통해 정리되기 시작한 것 같습니다. 아직도 정리가 필요한 부분이 많이 남아있지요. 새로운 판례가 나올 때마다 정리해보도록 하겠습니다.
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