건설공사 진행이 지연되어 손해를 입으시는 분들이 많습니다. 공사 기성고가 상당한 정도에 이르렀을 때, 건물 임대차계약을 체결하기도 하기도 하므로 공사가 지연되면 임대차계약상의 인도 의무를 이행할 수 없게 되고 임차인에게 손해배상을 하게 될 수도 있습니다. 거주 목적으로 건물을 짓는 경우, 임대차 혹은 매매계약을 미리 해두기도 하므로 공사가 지연되면 임시거처를 찾아야 되는 등 추가적인 비용이 발생하기도 합니다.
위에서 언급한 바와 같이 공사지연으로 인해 손해를 입었다면, 공사업체로부터 어떻게 그 손해를 배상받을 수 있을지 살펴보겠습니다.
건설공사계약의 성격
먼저 건설공사계약의 성격부터 살펴봅니다.
건물을 신축하는 경우, 건축주와 건설사가 계약을 체결하고 계약 내용에 따라 건설사가 건물을 완성하여 건축주로부터 공사대금을 지급받고 건축주에게 완성한 건물을 인도하게 됩니다. 이렇게 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것으로 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약을 도급계약이라고 합니다. 법에서는 건축주를 도급인, 건설사를 수급인이라고 부릅니다.
민법 제664조(도급의 의의)
도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
건설산업기본법 제2조(정의)
도급이란 원도급, 하도급, 위탁 등 명칭에 관계 없이 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약을 말한다
지체상금 약정이 있다면
이제 손해배상을 받을 수 있을지 알아봅니다. 먼저 공사 계약서를 살펴봅시다. 여러분의 계약서에는 아래와 같은 내용이 있나요?
을은 2022. 1. 22.까지 공사를 완료하여 갑에게 건물을 인도한다. 을이 위에서 정한 기간 내에 건물을 완공하지 못한 경우 을은 갑에게 지체상금을 지급한다. 지체상금률은 1일당 계약금액의 1/1,000으로 한다.
건설공사 계약에서는 예시와 같이 공사 기간을 정하고, 정해진 공사기간을 도과하는 경우 손해배상금을 지급하기로 약정하는 경우가 많은데 위와 같은 약정을 지체상금 약정이라고 합니다.
법원은 지체상금의 성격을 ‘손해배상액의 예정’으로 보고 있습니다. 손해배상청구를 하는 원고는 손해의 발생 사실, 손해액을 모두 증명해야 하는데, 이를 증명하는 것이 까다롭기 때문에 손해가 발생한 경우, 손해의 범위를 미리 정해 놓은 약정에 따라 인정하는 것입니다. 증명책임이 완화된다는 장점이 있지만, 실제로 발생한 손해가 더 크더라도 약정한 금액 이외의 손해를 배상받기는 어렵다는 단점도 있습니다. 하지만 실무상으로는 실제 발생할 손해보다 더 큰 금액을 지체상금으로 약정하게 되므로, 통상적으로는 지체상금 약정을 통해 얻을 수 있는 이점이 더 크다고 할 수 있습니다.
지체상금 약정은 배상금 총액을 미리 정하여 일시금으로 지급하기로 하는 방법이 있고, 위와 같이 일수에 비례하여 정하는 방법이 있는데, 통상적으로는 기간에 비례하여 지체상금을 약정합니다.
민간건설 표준도급계약서 제30조 제1항에서는 “수급인은 준공기한내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금률을 계약금액에 곱하여 산출된 금액을 도급인에게 납부하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 통상적인 지체상금률은 1/1,000에서 3/1,000 사이로 결정됩니다.
지체상금이 부당하게 과다한 경우라면, 법원은 감액하여 일부만을 인정하기도 합니다. 총액에서 일부 금액을 감액한 사례도 있고 (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결) 지체상금률 자체를 감축한 사례도 있습니다(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결).
지체일수에 비례하여 지체상금이 발생하는 것으로 정한 경우, 지체상금 발생 시기는 약정한 공사완공일 다음날부터이며, 종기는 계약서 상에 “도급인의 준공검사 통과일”과 같이 종기를 별도로 약정한 경우에는 그 약정한 기한이 도래할 때까지가 되고, 달리 약정이 없는 경우에 대하여 판례는 “신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단한다”고 판시하고 있습니다.
건설사가 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 공사도급 계약을 해제할 수 있었고, 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었다면, 다른 업자를 통해 공사를 완성할 수 있었던 시점이 지체상금 발생의 종기가 되고, 수급인에게 책임을 돌릴 수 없는 기간은 지체일수 계산에서 제외됩니다(대법원 2006. 4. 28. 선고 2004다39511 판결). 따라서 공사중단 기간이 길었으나, 계약을 해지하지 않고 공사중단 상태를 방치한 경우에는 공사중단 기간 전체를 공사 지체일수로 판단하지는 않습니다.
판례는 공사가 완공되었으나 하자가 있는 경우와, 공사가 완료되었다고 보기 어려운 경우를 구별하고 있습니다. 단순히 하자를 보수해야 하는 것에 지나지 않는다면, 하자보수 기간은 지체상금 발생 기간에 포함되지 않습니다. 판례는 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었을 정도로 볼 수 있는 상태에서 수급인이 공사 목적물을 인도하였으나, 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 하자가 있는 것이므로 지체상금이 발생하지 않는다고 판시하였습니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결).
지체상금 약정이 있다면, 위에서 언급한 내용과 같이 약정에 따라 손해배상을 받을 수 있습니다.
지체상금 약정이 없다면
지체상금 약정을 별도로 계약서상에 기재하지 않은 경우에는 발생한 손해를 입증하여 손해배상청구를 하여야 합니다. 건설사의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하는 것으로, 건축주는 건설사의 채무불이행 사실 및 그로 인해 자신이 피해를 입은 사정, 채무불이행과 피해 사이의 인과관계, 자신이 입은 구제적인 피해를 특정하여 증거를 통해 입증하여 손해배상을 청구해야 합니다.
발생한 손해의 범위는 건설사가 공사계약에서 정한 기한 내에 공사를 끝냈을 경우, 도급인이 건물을 사용해 얻을 수 있었던 이익의 한도내로 정해집니다. 건물의 경우, 법원에 임대료 감정을 신청해 그 결과를 토대로 하여 객관적으로 그 건물의 사용이익 범위가 정해집니다.
판례는 이미 임대가 된 공간에 대해서는 “공사 중 누수 발생으로 인해 이미 정해진 임차인들의 입주가 늦어져 발생한 임대료 수익 손해는 배상하여야 한다”고 판시하면서, 임대가 되지 않은 공간에 대해서는 “상대적으로 임대수요가 높은 지하 1~2층 및 지상 1~2층이 아닌 3층 이상은 공사 중 누수발생 여부와 관계없이 상대적으로 임대차 계약이 늦게 이루어질 수 있다. 오히려 건물 주변에 유사 상가 3곳이 있어 그 수요가 충분히 충족되었으므로 임대차계약이 원활하지 않았다고 볼 수도 있다.”고 하면서 3층 이상의 공간에 대해서는 임대료 상당의 손해를 인정하지 않았습니다(서울중앙지방법원 2012가합30156 판결).
건설하는 공사 지연으로 인하여 도급인에게 아무런 손해가 발생하지 않았음을 주장하여 자신의 손해배상책임이 없다고 주장할 수도 있습니다. 하지만 통상적인 경우 판례는 당해 건물에 대한 임료 상당의 손해액은 배상하여야 하는 것으로 판시하고 있습니다.
원래 물건의 인도의무의 이행지체를 이유로 한 손해배상의 경우에는 일반적으로 그 물건을 사용 수익함으로써 얻을 수 있는 이익, 즉 그 물건의 임료 상당액을 통상의 손해라고 볼 것이므로, 건물건축공사에 관한 도급계약에 있어서도 그 수급인이 목적물인 건물의 건축공사를 지체하여 약정기한까지 이를 완성, 인도하지 않은 때에는 적어도 당해 건물에 대한 임료 상당의 손해액을 배상하여야 한다고 보아야 한다 (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774 판결)
건설사 측에서 도급인에게 손해가 발생하였다는 점에 대해서 인정한다면, 발생한 손해와 관련하여 건설사는 완공 지연이 불가항력이었음을 주장할 것이고, 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음을 증명하여야 합니다(대법원 2005. 11. 25. 선고 2003다60136 판결). 손해배상을 청구하는 원고의 입장에서는 불가항력적인 이유로 공사가 지연된 것이 아니라는 점에 대해 반박하여야 할 것입니다. 대법원은 천재지변에 준하는 이례적인 강우가 아니라면 지체상금 지급을 면할 수 없다고 판시하기도 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결).
결론
지체상금 약정이 있는 경우에는 약정 내용에 따라, 지체상금 약정이 없는 경우에는 감정을 통해 결정된 임료상당액에 공사지연 기간을 곱하여 손해배상의 범위가 결정되고 위 금액에 대해 손해배상청구를 할 수 있습니다.
지체상금 약정이 있는 경우, 약정이 없는 경우보다 입증책임이 경감되므로 더 수월하게 손해를 배상받을 수 있습니다. 지체상금약정을 두면, 수급인 입장에서는 공사 기간을 엄수하고자 노력하게 되고 추후 분쟁의 소지가 줄어드는 효과도 있습니다. 공사계약에 앞서 계약 내용을 법률전문가로부터 검토 받으시면 지체상금 약정과 같은 중요한 약정을 빠뜨리지 않고 계약을 체결하실 수 있습니다.
계약서를 잘 쓰면 골치 아픈 소송을 피할 확률이 높아집니다. 계약을 체결하기시 전에 리윤 법률사무소를 찾아주세요. 꼼꼼하게 살펴 여러분의 권리를 보호해드리고자 최선의 노력을 다합니다.