아래의 내용은 임대차계약금을 반환받고 싶어하는 의뢰인 분과의 상담 내용을 정리한 것입니다.
리윤 법률사무소를 찾아주신 의뢰인 분은 건설회사와 민간건설임대주택에 대한 임대차계약서를 작성하고, 임대차계약금 중 1차 계약금을 지급했으나, 2차 계약금 및 중도금, 잔금 등의 지급 기한을 도과하여 상대방이 임대차계약을 해제한 경우였습니다. 비슷한 사실관계로 임대차 계약 분쟁 중이시라면 한번 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
1. 계약금을 반환받으려면
가. 이행착수 전 해제
의뢰인의 경우, 의뢰인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해제되어 중도금 지급 전이므로, 이행착수 전 계약 해제를 할 수 있습니다. 하지만 이행착수 전 해제권을 행사하는 경우, 의뢰인께서 날인한 임대차계약서의 내용 및 그에 따라 적용될 민법에 따라 계약금을 포기해야 하므로 계약금을 받아올 수 없습니다.
| 계약서 제10조 [임대차계약의 해제 및 해지] “을”이 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 “갑”이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 때 2. 입주지정기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 아니한 때, 다만, “갑”의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. 3. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 4. “갑”의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 때 5. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 때 6. 그 밖에 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 계약서 제15조 [특약] ④ “을”이 제10조 각 호의 어느 하나에 해당하거나 “을”의 일방적인 요청으로 인하여 본계약을 해제 또는 해지할 경우 “을”은 “갑”에게 계약시 납부한 계약금을 위약금으로 공제한다. 다만, 1년 이상 거주 후 퇴거 3개월 전까지 퇴거신청서를 제출하는 경우 위약금을 공제하지 않는다⑪ 이 계약에 명시되지 아니한 사항 또는 계약의 해석에 관하여 이의가 있는 경우 “갑”과 “을”이 합의하여 결정하되, 합의 되지 아니한 사항은 관계법령 및 일반관례에 따른다. 민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
통상적인 경우, 계약 해제를 할 수 있는 사유를 계약서에 명시하고 있습니다. 그러한 계약서 상의 조항은 양 당사자가 합의하여 정한 것으로 볼 수 있으므로, 이러한 사유가 있을 때 계약을 해제할 수 있을 것입니다. 이 사건 계약 내용은 특약으로 을의 의무위반이 있는 경우, 본 계약 해제시 납부한 계약금을 공제한다는 규정을 두고 있으므로 이 내용에 따라 계약금이 몰취될 것이며, 계약의 해석에 관하여 이의가 있을 경우 양 당사자가 합의하여 결정하고, 합의 되지 않은 사항은 관계법령을 따르도록 유보하고 있는데, 계약금 반환 요구는 합의가 되지 않을 것이 확실하므로, 관계법령인 민법 제565조 제1항에 따라 정해질 것입니다.
민법은 이행의 착수시기인 중도금 지급 전까지 계약금을 지급한 자가 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이행착수 전 계약해제로는 계약금을 포기할 수밖에 없게 됩니다.
나. 채무불이행 해제
의뢰인분의 경우, 2차 계약금 및 중도금, 잔금을 지급할 의무를 이행하지 않았다는 이유로 건설회사에서 내용증명 등으로 의무 이행을 최고한 후 상당한 시일 후에 채무불이행 해제를 한 경우였습니다. 이런 경우, 체결한 계약의 실제 내용이 어떠한 것인지 여부에 따라 계약금을 돌려받게 되실 수 있는지 여부가 달라집니다.
1) 법리
가) 이행지체로 인한 해제
이행지체로 인한 해제권은 계약일반의 공통적인 법정해제권입니다. 계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 경우에 상대방에게 계약의 구속을 받게 함은 부당하므로 계약을 파기해서 그 구속으로부터 벗어나게 하기 위해 민법은 상당기간을 정하여 계약금 및 중도금, 잔금 지급의 최고를 하고 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있게 하고 있습니다. 이 사안에서 상대방이 행사한 해제권이 의무 이행지체를 원인으로 한 해제권입니다.
| 민법 제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. |
나) 해제의 원상회복
임대차계약이 상대방의 계약해제에 의해 해제된 상태라면 계약효력은 소급적으로 소멸하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같으며, 민법에 따라 원상회복의무 및 손해배상청구권이 발생합니다.
| 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 민법 제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. |
따라서 원칙적으로는 원상회복으로서 건설회사는 의뢰인으로부터 받은 1차 계약금에 받은 날로부터 이자를 더하여 반환할 의무가 있고, 의뢰인은 상대방인 건설회사에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있습니다.
다만, 계약서 상에 “을이 계약서상에 기재된 의무를 위반한 경우, 갑은 을이 납입한 계약금을 몰취한다.”, “계약을 갑이 위반하였을 때에는 계약금의 배액을 을에게 배상하고 을이 위반하였을 때에는 계약금을 포기하기로 하고 계약은 아무런 통지나 최고 없이 당연히 해제된 것으로 한다”는 등의 문구가 기재되어 있다면, 위약금 약정이 있는 것으로 해석할 수 있고, 의뢰인께서 지급하신 계약금은 위약금으로서 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 건설회사는 자신의 손해가 계약금을 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없고, 실제 손해액을 증명할 필요 없이 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있게 됩니다.
| 민법 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. ⑤ 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다. |
위에서 예시로 보여드린 것과 같은 내용은 민법 제398조 제4항의 위약금 약정이자 손해배상액의 예정으로 추정되는 것입니다.
따라서 계약서 상에 계약 위반시 계약금을 몰취할 수 있다는 위약금 약정이 있는지 여부에 따라서 계약금 반환 가부가 달라집니다.
2) 보내주신 임대차 계약서 내용 검토
| 계약서 제1조 [임대보증금·임대료 및 임대차기간] ① “갑”은 위 표시주택(이하 “임대주택”이라 한다)의 임대보증금 및 임대료와 임대차기간을 아래와 같이 정하여 “을”에게 임대한다. (단위: 원) 임대보증금 : 일금 일억육백이십만 원 정 월임대료금액 : 0 임대차 계약기간 : 최조 준공입주일로부터 8년(2021. 6. 28. ~ 2027. 2. 14.) ② “을”은 제1항의 임대보증금을 아래와 같이 “갑”에게 지불하기로 한다. 계약금(20%) – 1차, 계약시: 10,500,000, 2차, 2017.1.20.: 10,500,000 중도금(50%) – 1차, 2017.4.20.: 10,500,000, 2차, 2017.8.20.: 10,500,000, 3차, 2017.12.20.: 10,500,000 잔금(30%) – 4차, 2018.4.20.: 10,500,000, 5차, 2018.8.20.: 10,500,000, 입주시, 금액31,500,000 ③ “을”은 제1항 및 제2항의 규정에 의한 임대보증금을 이자 없이 “갑”에게 예치하여야 하며, 제2항의 지불기한까지 내지 않는 경우에는 연체이율을 적용하여 산출한 연체료를 가산하여 내야 한다.이 경우 연체 이율은 「은행법」에 따른 은행으로서 가계자금 대출시장 점유율이 최상위인 금융기관의 가계자금 대출이자율과 연체가산율을 합산한 이율을 고려하여 결정한다④ “을”은 당월분 임대료를 매달 말일까지 내야하며, 이를 내지 아니할 경우에는 연체된 금액에 제3항에 따른 연체요율을 적용하여 계산한 연체료를 더하여 내야 한다. 계약서 제10조 [임대차계약의 해제 및 해지] “을”이 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 “갑”이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 때 2. 입주지정기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 아니한 때, 다만, “갑”의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. 3. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 4. “갑”의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 때 5. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 때 6. 그 밖에 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 계약서 제15조 [특약] ④ “을”이 제10조 각 호의 어느 하나에 해당하거나 “을”의 일방적인 요청으로 인하여 본계약을 해제 또는 해지할 경우 “을”은 “갑”에게 계약시 납부한 계약금을 위약금으로 공제한다. 다만, 1년 이상 거주 후 퇴거 3개월 전까지 퇴거신청서를 제출하는 경우 위약금을 공제하지 않는다. |
의뢰인께서 보내주신 계약서상에는 대금 지급 일자와 금액을 기재하여 의뢰인께 대금지급 의무를 부여하고 있습니다. 이러한 의무를 위반한 경우에 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 규정을 두고 있으며, 계약시 납부한 계약금을 위약금으로 공제한다는 규정도 두고 있습니다.
따라서 위약금 공제는 피하기 어려워 보입니다. 하지만 손해배상 예정액이 너무 과다하고 과다한 손해배상 규정을 둔 약관이 약관의 규제에 관한 법률 제6조 및 제8조 위반임을 주장하여 몰취 액수를 줄여볼 수는 있습니다.
2. 손해배상 예정액의 감액
판례는 공정거래위원회가 정한 표준임대차계약서를 따라 작성한 임대차계약서상 위약금 약정이 부당하게 과한 경우에 그 감액을 인정한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2011. 6. 17. 선고 2011가합882 판결).
이 판결의 요지를 정리하면 아래와 같습니다.
| ① 임대차계약에서의 임대보증금은 매매계약에서의 매매대금과 달리 임대차기간이 종료된 후 임대인이 임차인에게 그대로 반환해 주어야 할 성질의 것이다. ② 피고의 주장에 의하더라도 이 사건 임대차계약은 분양전환(매매)을 전제로 하여 임대보증금이 매매대금과 다름없다는 것인데, 그에 따라 위약금으로 정한 액수인 임대보증금의 10%는 상당히 큰 금액이다. ③ 피고는 이 사건 임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 큰 것으로 보이지 않는바, 원고로부터 지급받은 위약금은 피고의 실제 손해액에 비하여 훨씬 클 것으로 보인다. ④ 공정거래위원회는 이 사건 특약과 유사한 내용을 포함한 약관을 불공정한 약관으로 판단하고, 그에 대한 시정권고 또는 시정명령을 내린 바 있다(법원이 공정거래 위원회의 결정에 구속되지는 않음은 물론이나, 고객에게 부당하게 약관을 작성하였는지를 판단하기 위하여 고려할 여러 사정 중의 하나로 참작할 수는 있다). ⑤ 또한, 공정거래위원회가 정한 아파트 표준임대차계약서에서는 임차인이 의무를 위반하여 임대인이 계약을 해제 또는 해지할 경우, 위약금으로 “해제 또는 해지시의 임대보증금 및 임대료를 기준으로 하여, 임대보증금을 00은행 1년 만기 정기예금 이율에 따른 연임대료로 산정한 금액과 약정 월 임대료 합계에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 100분의 10을 배상한다.”고 정하고 있는바, 이 사건 임대차계약서는 상당 부분이 위 표준임대차계약서를 따라 작성된 것으로 보임에도 불구하고, 위약금 부분은 특히 그 액수를 증가시켜 정해놓은 것으로 보이는데 위 표준임대차계약서에 따른 위약금은 약 55,820,750원 정도로서 이 사건 특약에 따른 위약금 201,410,000원에 비하면 상당히 적은 액수이다. ⑥ 피고는 이 사건 임대차계약이 실질적으로 매매계약과 다름없다고 하나, 분양전환 시 임차보증금만으로 주택을 매수할 수 있는 것이 아니라, 다시 추가금을 지급하여 그 금액으로 매수할 수 있으므로, 매매계약과 동일하다고 볼 수 없다. 위 인정사실을 종합하면, 이 사건 특약은 고객에게 부당한 불리한 조항이자, 고객에게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관조항이라고 판단된다.따라서 이 사건 특약은 약관의 규제에 관한 법률 제6조 및 제8조에 위반하여 무효이다. |
이 판례는 민간임대주택의 임대차계약상 계약금 및 보증금, 잔금이 임대차기간이 종료된 후 임대인이 임차인에게 그대로 반환해 주어야 하는 금액인 점, 임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 큰 것으로 보이지 않다는 점 등을 들어 10% 정도의 계약금을 몰취하는 것이 고객에게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관조항이라고 판시하였습니다.
이 사건에서 판례가 적절한 위약금으로 계산한 금액은 아래와 같습니다.
“해제 또는 해지시의 임대보증금 및 임대료를 기준으로 하여, 임대보증금을 00은행 1년 만기 정기예금 이율에 따른 연임대료로 산정한 금액과 약정 월 임대료 합계에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 100분의 10”
5,820,750원[=(2,014,100,000원*3.5%*5년 + 3,429,000원*12월*5년)*10%]
위 계산 방식을 통해 의뢰인의 경우에 대해 적절한 위약금 액수를 대략적으로 계산하면 아래와 같습니다.
2,940,000원[=(10,500,000원*3.5%*8년 + 0원*12월*8년)*10%]
법원은 기존 판례를 고려하여 판단하기는 하지만, 기존 판례의 판시내용에 구속되지는 않습니다. 개개의 사건의 각기 다른 사실관계를 종합하여 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 것인지 여부를 판단하므로 의뢰인분의 사건도 이와 같은 공식에 의해 손해배상액이 감축될 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. (흔치 않은 예외적인 상황이기 때문에 극단적인 예시이지만) 상대방이 의뢰인의 잔여 계약금, 중도금, 잔금 미지급으로 발생한 손해를 추가적으로 주장하여 입증할 수 있다면 손해배상액의 예정 전부가 그대로 손해로 인정될 수도 있습니다. (보통의 경우에는 발생하는 손해가 미미하고 미미한 손해금액을 입증하기도 어렵습니다.)
위와 같이 감축될 경우 700만 원 정도를 돌려받으실 수 있으나, 변호사 선임비용, 인지대, 송달료, 전부 혹은 일부패소시 상대방 소송비용까지 부담하게 되실 수 있으므로, 위와 같은 부담을 고려하시어 소송 진행 여부를 판단하시면 좋겠다고 말씀드렸습니다.
3. 결론
손해배상예정액으로 위약금 약정이 있어 의뢰인께서 보내주신 계약서의 내용대로라면 계약금 몰취를 피할 수 없습니다. 다만, 부당하게 과다함을 주장하여 손해배상 예정액을 감액하여 줄 것을 청구해볼 수는 있으나, 의뢰인께서 지급한 10,500,000원이 부당한 손해배상액의 예정인지, 얼마만큼의 금액이 부당하다고 인정될지는 상대방에게 발생한 손해 등의 구체적인 사실관계와 이에 대한 법원의 판단에 따라 결정됩니다.
의뢰인께서는 분양전환을 예정하여 민간건설임대주택의 임대차계약을 하였지만, 분양전환 조건 및 결격사유, 분양전환 시 납입 금액 등의 고지를 제대로 받으신 바가 없다고 합니다. 분양전환을 목적으로 하는 민간건설임대주택의 임대차계약을 체결하실 때에는, 계약 해제의 사유, 계약 해제 시 계약금의 몰취 여부, 분양전환시의 요건 등을 꼼꼼하게 따져보시고 손해가 발생하지 않도록 계약을 체결하셔야 하겠습니다.
계약체결 과정에서 유의할 점이 무엇인지 궁금하시다면, 계약체결 전에 미리 리윤 법률사무소에 계약서 검토를 의뢰해보세요. 계약서 내용 및 법령, 판례를 꼼꼼하게 살펴서 검토해드리겠습니다.