중개보조원과 공인중개사, 얼핏 들으면 무슨 차이가 있는가 하실 수도 있습니다. 하지만 분명한 차이가 있지요. 공인중개사는 자격증을 딴 사람이고, 중개보조원은 공인중개사의 업무를 보조하는 자로 대개 공인중개사 자격증이 없습니다.
공인중개사들 중에는 미등록 중개보조원으로 하여금 단순 업무 보조를 하게 하는 것뿐 아니라, 중개대상물의 확보, 거래 협의 등의 중개사무소의 거의 대부분의 실질적인 업무를 중개사무소의 명의로 처리하게 하는 분들도 있습니다. 미등록 중개보조원이 중개 성사시에 모든 중개수수료를 가지되, 공인중개사에게 매달 일정 금액을 주는 방식으로 중개사무소를 운영하는 것이죠.
이러한 행위는 불법입니다.
공인중개사법
제2조 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
중개보조원은 공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람입니다. 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명, 상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 해서는 안 됩니다. 이러한 금지의무를 위반하게 되면 그러한 중개사무소는 개설등록이 취소될 수도 있습니다.
서울중앙지법 2022가단5049119 사건은 중개보조원으로 하여금 단순 업무보조 행위를 하게 하는 것 이상으로 실질적인 중개업무를 하도록 하면서 중개사무소의 명의를 사용하게 하여 금지의무를 위반한 사건이었습니다. 중개보조원이 사실상 중개 활동을 하여 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 보증금을 회수하지 못한 임차인이 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 청구소송을 하여 6,500만 원을 지급받았고, 공인중개사는 이 구상금 채무를 부담하게 되었습니다.
공인중개사는 위 구상금 채무를 부담하게 되자 중개보조원을 상대로 구상금 청구의 소를 제기하였습니다.
재판부는 중개사무소의 명의를 사용하도록 한 공인중개사와, 사실상 중개업무를 주도한 중개보조원은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자라고 판시하면서,
- 공인중개사가 공인중개사법 제2조 제6호를 위반하여 중개보조원으로 하여금 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고 본인이 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인, 설명 의무를 충실히 이행하지 않은 점
- 임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 중개보조원에게 귀속되었고, 공인중개사의 이익은 중개보조원에게 지급받는 월 50만 원의 고정금액에 그치는 점
위 두 가지를 고려하여 공인중개사와 중개보조원의 과실비율을 50대 50으로 정하였습니다.
공인중개사법
제30조 (손해배상책임의 보장)
제1항 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제2항 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
최근 부적격 중개보조인들의 무리한 계약 추진으로 보증금을 떼이는 등의 손해가 발생하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 부동산 권리 분석은 자격 있는 공인중개사나 저와 같은 변호사를 통하여 검토하시어 발생할 수 있는 손해를 미연에 방지하시는 것이 좋겠습니다.
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