자신 소유의 건물 인근에서 신축공사를 하여 이로 인해 건물에 균열이 발생한 경우 신축공사를 한 자의 행위는 건물 소유자의 소유권을 침해한 행위가 됩니다. 굴착 공사 등의 행위는 인접 주택에 충격을 가할 수 있으므로 건축법령에서는 비탈면 붕괴, 토사 유출 등 위험 발생 방지 조치를 취하고 공사현장에 그 사실을 게시할 의무를 부과하고 건축물 및 공작물에 근접해 토지를 굴착할 때에는 건축물 및 공작물의 기초 또는 지반의 구조내력의 약화를 방지하고 급격한 배수를 피하는 등 토지의 붕괴로 인한 위해를 막아야 한다고 규정하고 있습니다.
손해의 양상
신규 건축물의 공법에 따라 인접 건물의 대지 지반의 부동침하, 건물의 변위(기울어짐) 발생, 신규 균열의 발생, 기존 균열의 증가, 콘크리트 박락, 미장 박락, 타일 박락, 수도관 파열 등의 손해가 발생할 수 있습니다.
현재 공사가 계속 진행 중이라면
- 민원 제기
건축 허가권자인 구청 등의 행정기관에 민원을 제기할 수 있습니다. 그러나 건축관계 법령을 위반한 사실이 없다면 공사를 중단시키기는 어렵습니다.
- 공사금지가처분 신청
지반 붕괴, 침하로 건물에 균열이 발생하거나 그러한 염려가 있는 경우에 손해 확대의 방지를 위하여 공사금지 가처분을 신청할 수 있습니다.
그러나 공사금지가처분의 요건은 매우 엄격하며 특히 보전의 필요성을 잘 소명하여야 합니다. 이미 굴착 공사가 완료되었고 추후 공사 일정이 지상 건물의 축조만을 남겨둔 상태라면 보전의 필요성이 인정되기 어려워 공사중지가처분이 인용되기 어렵습니다.
공사금지가처분을 신청할 수 없거나 현재 공사가 완료되었다면
- 손해배상 청구
건물 소유자는 자신의 소유권 침해로 입은 피해액 상당을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 건물의 균열 등으로 인해 입은 손해액은 건물 보수 비용 상당액이 되며, 보수 비용은 손해배상 청구 시에 법원에 감정을 신청하여 산정합니다.
공법 채택의 문제가 있었는지 여부에 대해서는 사실조회나 감정 등을 통해 확인할 수 있습니다.
감정료는 일정 금액을 예납하고 감정인의 요구에 따라 그 비용이 추가될 수 있으며 소송비용에 포함되기 때문에 감정을 신청한 원고가 소송이 종료한 후 패소한 당사자로부터 받을 수 있습니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이고 일부 패소한 경우, 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하게 됩니다.
- 내용증명 발송 등 교섭을 통한 해결
소송을 통한 해결에 앞서 피해 상황에 대한 내용증명을 보내는 등 건축주 또는 시공사와 교섭하여 합리적인 해결을 도모해볼 수도 있습니다. 감정 비용의 지출 등 소송비용을 절약하고 신속한 손해배상을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
공사 중 직접적인 불법행위로 인한 손해배상 청구
공사 중의 불법행위로 인해 손해가 발생한 경우, 실제 공사를 시행한 시공사가 발생한 손해를 배상해야 합니다. 건축주가 도급 또는 지시와 관련해 중대한 과실이 있는 경우에는 함께 손해를 배상하게 됩니다.
건설산업기본법 제44조 제1항은 건설사업자가 고의 또는 과실로 건설공사를 부실하게 시공해 타인에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며, 동법 동조 제3항은 수급인(시공사)은 하수급인(하청업자)이 고의 또는 과실로 하도급 받은 건설공사를 부실하게 시공해 타인에게 손해를 입힌 경우 하수급인과 연대해 그 손해를 배상하도록 하고 있습니다.
건축주와 시공사, 하도급인을 상대로 한 손해배상 청구
건축주는 공사의 설계, 감독자로서, 시공사는 공사를 실제 진행한 자로서(하도급을 주었다면 하도급인 포함, 건축주와 시공사는 하도급인에게 공사 진행 및 방법에 관한 구체적 지휘, 감독권을 유보하고 있는지 여부에 따라), 공사로 인하여 인근 주민과 건물에 발생할 수 있는 피해를 예상하고 이를 최소화할 수 있는 대책을 마련하여 공사를 진행하여야 함에도 이를 게을리 하여 피해를 유발하였음이 인정된다면, 각자(부진정연대) 손해를 배상할 책임을 집니다.
손해의 범위는 에폭시 수지 주입, 창틀의 변형 보수, 타일의 균열 보수, 벽지 보수, 콘크리트 균열 보수, 슬리브 훼손 부분 보수와 같이 보수공사를 시행하는데 필요한 금원 상당액이 됩니다. 노후화된 시설이라면 노후화된 시설의 보수 비용 부분은 손해액에 포함되지 않습니다.
상사 법정이율은 상행위로 인한 채무나 이와 동일성을 가진 채무에 관하여 적용되는 것이고, 상행위가 아닌 불법행위로 인한 손해배상채무에는 적용되지 아니하므로 불법행위일로부터 연5%의 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.
만약, 건축주와 시공사의 불법행위와 소음, 진동, 균열, 분진 등으로 인하여 정신적 손해가 발생된 것으로 인정될 수 있다면 위자료도 함께 청구할지 고려해볼 수 있습니다.
판례는 일반적으로 타인의 불법행위에 의하여 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해의 배상에 의하여 정신적인 고통도 회복된다고 보며, 재산적 손해의 배상만으로는 회복할 수 없는 정신적 손해가 있다면 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 그 위자료를 인정할 수 있으나 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 인정할 수 있다고 판시하고 있기 때문에, 재산적 손해의 배상에 의하여 전보되지 않을 정신적인 고통을 입었다는 증거가 있고, 가해자들이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한해서 위자료 청구를 할 수 있을 것입니다.
입증의 문제
손해배상 청구를 하는 원고가 시공사나 건축주를 상대로 손해배상을 받기 위해서는 건물의 균열 등의 손해가 신축 공사로 인해 발생했다는 점을 입증하여야 합니다. 시공사나 건축주로서는 건물의 균열 등의 손해가 건물의 노후화로 인해 발생한 균열이었다고 하거나 본래부터 존재한 균열이었다고 주장할 수 있으므로, 공사 진행 이전에 미리 건물 상태를 확인할 수 있는 사진이나 동영상을 촬영해 두는 것이 좋습니다.
상대방이 부인하여 인과관계를 입증하기 어렵다면 손해배상 소송 중에 법원에 감정을 신청하여 공사와 균열 사이의 인과관계를 확인할 수도 있지만 감정을 진행하는 전문가의 입장에서도 균열의 발생 원인을 밝히기가 어려운 경우가 많습니다.
감정신청을 할 때에는 그 균열 등이 언제 발생한 것인지, 어떠한 원인으로 발생하였는지, 공사 진행으로 인해 본래 존재하던 균열이 확대된 것이 아닌지도 포함하여 감정을 신청하여야 할 것입니다.
판례는 불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자에게도 과실이 있는 때에는 그와 같은 사유는 가해자의 손해배상의 범위를 정함에 있어 당연히 참작되어야 하고, 양자의 과실비율을 교량함에 있어서는 손해의 공평부담이라는 제도의 취지에 비추어 사고발생에 관련된 제반 상황이 충분히 고려되어야 할 것이며, 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항이라고 하더라도 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하여서는 아니되고 이러한 법리는 건물 신축공사 과정에서 인근 건물에 균열 등의 피해를 일으킨 영우에도 마찬가지로 유추, 적용할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2006다50338 판결).
공평의 원칙에 따라 주택이 노후화 되어 본래 존재하던 균열이 확대된 것이라면 책임 비율에 따라 손해배상 범위가 달라지게 될 것입니다. 손해가 발생한 주택의 신축 시기, 건물의 내구연한, 건물 구조 등도 손해배상 여부나 범위에 영향을 끼치므로 손해액에 대한 책임제한 비율을 산정할 때 고려 대상이 됩니다.
손해배상 청구 대상의 결정
시공사와 하도급인 모두가 부진정연대 책임을 지는 것으로 주장하기 위해서는 사실조회 등을 통하여 공사 진행 및 방법에 관한 구체적 지휘, 감독권을 유보하고 있는지 여부와, 하도급계약관계에서 하수급인이 고의 또는 과실로 그 공사의 시공을 조잡하게 하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하수급인은 물론 거기에 귀책사유가 없는 수급인도 연대하여 그 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있는 건설산업기본법 제44조 제3항의 적용 여부를 확인하여야 할 것입니다.
판례는 ‘공사의 시공을 조잡하게’ 한다는 것은 건축법 등 각종 법령, 설계도서, 건설관행, 건설업자로서의 일반 상식 등에 반하여 공사를 시공함으로써 건축물 자체 또는 그 건설공사의 안전성을 훼손하거나 다른 사람의 신체나 재산에 위험을 초래하는 것을 뜻한다고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 2000다58859 판결, 대법원 2005. 11. 10. 선고 200437676 판결).
건축주에 대해서도 책임을 물어 시공사와 하도급인 모두에게 부진정연대 책임을 묻기 위해서는 사업자가 그 귀책사유가 없더라도 사업장 등에서 발생되는 환경오염으로 인하여 피해가 발생한 경우 피해를 배상하도록 하고 있는 환경정책기본법 제31조 제1항 및 제3조 제1호, 제3호, 제4호의 적용여부를 살펴야 할 것입니다.
판례는 이 법에서 규정하고 있는 환경오염에는 소음, 진동으로 인한 사람의 건강이나 환경에 피해를 주는 것도 포함된다고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2006다50338판결, 대전고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8802 판결). 따라서 공사 과정에서 어느 정도의 소음, 진동이 어떠한 경위로 발생하였는지, 그 소음, 진동으로 인하여 원고의 건물과 그 대지에 어떠한 피해가 초래되었는지에 대해 입증하여야 할 것입니다.